يهتم الراغبون بـ” تملك العقارات في تركيا ” والمهتمون بهذا المجال بالتعرف على أدق التفاصيل حول قوانين التملك العقاري في تركيا للأجانب، والخطوات اللازمة إنجازها لتحقيق تجربة تملك عقار في تركيا بشكل ناجح، والوثائق والتكاليف وغير ذلك من التفاصيل سنتحدث عنها في هذا المقال.
قوانين تملك عقار في تركيا
أشهر قوانين العقارات في تركيا هي المادة 35 من قانون السجل العقاري ذي الرقم 2644 والذي جرى تعديله بالقانون 6302 وبدأ الحكومة بتنفيذه اعتباراً من تاريخ 18 أيار/مايو 2012 والذي ينص على : إلغاء شرط المعاملة بالمثل للمستثمرين الأجانب الراغبين في شراء عقارات في تركيا.
يمكن الحصول على معلومات عن الدول التي يستطيع مواطنيها شراء عقارات في تركيا من السفارات أو القنصلية في بلادهم، أو من خلال مراجعة المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري في أي ولاية تركية، ويُذكر إن المستثمرين الأجانب المسموح لهم تملك عقارات في تركيا تنطبق عليهم القيود والإجراءات القانونية التي تنطبق على المستثمرين الأتراك ويمكن للمستثمر الأجنبي في تركيا شراء أي نوع من أنواع العقارات:(منازل ـ محال تجارية ـ أرض ـ مكتب).
العقد و نقل الملكية إلى المشتري
وفقاً للقوانين والنظم المعمول بها في تركيا فإنّ نقل ملكية العقارات تتم من خلال سند رسمي يسمى “الطابو” يتم توقيعه وتسجيله أصولاً في مديريات السجل العقاري، وبذلك تتحول الملكية القانونية للمالك الجديد.
قد يتم توقيع عقود خارج السجل العقاري تدعى “عقد التزام” يتم توقيعه عند كاتب العدل، وفيه يلتزم طرفا العقد بإتمامه والالتزام به، وذلك في العقود للعقارات غير الجاهزة للسكن أو البيع بالتقسيط، وإن كانت هذه الصيغ من العقود قانونية إلا أنه لا يتم من خلالها نقل ملكية العقار للمالك الجديد، حيث لا يتم نقل الملكية قانونياً إلا عند تسجيل الطابو في مديرية السجل العقاري، أما سوى ذلك من العقود واتفاقيات البيع والالتزامات التي توقع عند كاتب العدل لا تعني انتقال الملكية قانونياً للمالك الجديد.
حدود تملك عقار في تركيا بالنسبة للأجانب
- الحد الأقصى المسموح به لتملك العقارات في تركيا للأجانب هو 30 هكتار بشكل إجمالي، إذ لا يمكن للمستثمر الأجنبي أن يحصل على أكثر من هذه المساحة من العقارات في تركيا.
- ولا يمكن للأجانب تملّك عقار في تركيا أو استئجاره إن كان هذا العقار في مكان يُحظر السكن فيها ، أو إن كان في منطقة أمنية أو عسكرية.
- يوجد حد عام لمجمل تملك العقارات في تركيا، فإنّ مديريات السجل العقاري التركية تتوقف عن منح رخص التملك العقاري للأجانب في بلدة أو حي معين إذا تجاوزت مساحة العقارات التي يمتلكها الأجانب عموماً نسبة 10% من المساحة الإجمالية للبلدة أو الحي المذكور.
- يستطيع الاجانب شراء الأراضي والحقول في المناطق المسجلة في الدولة التركية “أراضي صالحة للإسكان” ,ويقوم المستثمر لإتمام عملية البيع بتقديم مشروع البناء الذي يريد تشييده على الأرض التي اشتراها، يقدّم المشروع للوزارة المختصه في تركيا حسب طبيعة العقار والغاية من بناءه، وأن يكون تقديم المشروع خلال مدة أقل من سنتين من شراء الأرض أو الحقل .
حالات توجب إبطال عقد تملك العقار في تركيا للأجانب
- إذا تمت عملية تملك العقار في تركيا بطرق أو أساليب مخالفة للقوانين والنظم التركية.
- إذا تمت مخالفة الغاية التي تم من خلالها تملك العقار في تركيا، فإن الوزارات المختصة تقوم بإبطال عملية البيع بسبب مخالفة العقار للغرض الذي أنشئ لأجله.
- إذا انتهت المدة المسموحة لتقديم مشروع العقار المراد إنشاؤه من قبل المستثمر الأجنبي ولكنه لم يقد أي مشروع للوزارة المختصة، فإن العقد يتم إلغاؤه.
- إذا لم يتم ينفذ المستثمر الأجنبي المشاريع التي اشترى العقار من أجلها ضمن الوقت المحدد لذلك.
- في حالات الرهن العقاري , لا يتم تطبيق القيود المذكورة على البيع وذلك سواءً أكان المشتري فرداً أجنبياً أو شركة أجنبية.
خطوات تملك العقار في تركيا للأجانب
بعد أن يتأكد المشتري الأجنبي أنه يسمح لمواطني دولته الحصول على عقار في تركيا، ويلبّي كافة الشروط بحيث لا يقع عليه أي حظر أو منع أو مخالفة للنظم والقوانين العقارية التركية، يمكن له البدء بإجراءات التملك القانونية لنقل ملكية العقار له، وذلك عبر الإجراءات والخطوات التالية :
يقوم صاحب العقار أو ممثله المفوّض بتقديم طلب لمديرية السجل العقاري في المنطقة التي يتواجد فيها عقاره، ويأخذ رقم التسلسل من السجل العقاري ، إذ تقوم المديريات بمنح هذا الرقم قبل الظهر، وفي حال لم تكتمل الإجراءات الأخرى في نفس اليوم يتم الاحتفاظ في هذا الرقم لحين اكتمال الأوراق والوثائق المطلوبة.
الوثائق المطلوبة :
- صك تملك العقار في تركيا وفيه معلومات تفصيلية عن العقار.
- جواز السفر الخاص بالمالك الأجنبي مع نسخة مترجمة عنها إلى اللغة التركي.
- وثيقة بيان قيمة المنزل أو العقار المقصود ، يتم منح مثل هذه الوثائق من البلدية التي يوجد فيها العقار المطلوب.
- وثيقة تأمين ضد الزلازل، أياً كانت طبيعة العقار : (منزل ، مكتب …الخ).
- صور شخصية : واحدة للبائع، وصورتان للمشتري
- يشترط في الصورة أن تكون ملتقطة قبل مدة قريبة أقصاها نصف سنة وأن تكون أبعاد الصورة 6 × 4.
- يجب إحضار شاهدين على العقد، وفي حال كان أحد طرفي العقد لا يجيد اللغة التركية فيجب إحضار مترجم محلّف ومعتمد من قبل الحكومة التركية.
- في حال وجود توكيل لأحد طرفي العقد ، وقد تم توقيع محضر التوكيل خارج تركيا، يجب إحضار النسخة الأصلية منه مع نسخة مترجمة ومصدّقة من مكتب النوتر.
نقاط أخرى على الأجانب مراعاتها عند تملك العقارات في تركيا
- يجب على المشتري الأجنبي أن يتأكد من عدم وجود أية قيود أو حظر على بيع العقار المطلوب، كالرهن مثلاً أو أي عائق آخر يمنع عملية البيع، يتم الاستفسار عادةً عن هذه النقاط من مديرية السجل العقاري.
- في حال تم رفض الطلب المقدّم من قبل الأجنبي لشراء عقار في تركيا، فيمكن تقديم الطعن والاستئناف في المكتب الإقليمي المرتبط مع مديرية السجل العقاري .
- ننصح الأجانب بالحذر من الوقوع ضحية لبعض الشركات أو الوسطاء غير الموثوقين، فيجب السؤال عن الشركة العقارية التي ستعمل معها، وهنا تحبّ شركة الفنار العقارية أن تذكّرهم أنها جزء من مجموعة شركات خدمية تعمل في تركيا منذ عام 2012 ولا زالت تقدّم خدماتها الاستشارية منذ ذلك التاريخ وحصلت على مستويات رائدة ومتميزة في عملها، ويمكن الاعتماد عليها والوثوق بها في مجال الخدمات القانونية والعقارية.
- ليس شرطاً أن يحصل الأجنبي على تصريح إقامة لكي يقوم بشراء عقارات في تركيا، وأيضاً ليس من الضروري أن يُمنح الأجنبي تصريح الإقامة لأنه اشترى عقاراً، إنما تلك مسألة أخرى، وبحكم وجود فروع لشركة الفنار مختصة بمسائل الإقامات فيستطيع العملاء الكرام التواصل معنا لإصدار الإقامات المختلفة.
- في حال وجود أي مخاصمة أو خلاف حول عملية البيع بين طرفي العقد، فإنّ المحاكم التركية هي المخوّلة بحلّ هذا الأمر بعرضها عليه، وتضمن السلطات القضائية التركية تطبيق القانون المناسب لكل قضية أو خلاف يحصل حول العقد.
- يجب قيام المشتري بتسجيل عداد المياه والكهرباء على اسمه والذي لا يتم إلا بعد استلام المشتري لوثيقة الطابو.
نصائح لتوفير المال عند تملك العقار في تركيا
قد تدفع مبلغاً كبيراً من أصولك المالية من أجل السكن وتملك عقار في تركيا ،لذلك من المهم جداً تتبع خطوات موثوقة من أجل تجنب الوقوع في ديون كبيرة قد لا يستطيع تحملها المشتري، ولذلك نظمت لكم شركة الفنار العقارية هذه النصائح التالية:
اختيار الطريقة الصحيحة لتمويلك من أجل شراء عقار في تركيا
توجد ثلاث طرق للتمويل العقاري:
- التمويل الشخصي: أن يقوم الشخص بشراء العقار في تركيا بمبلغ جاهز من أصوله المالية دفعة واحدة.
- الرهن العقاري: هو أن يشتري بمساعدة قرض يقترضه من أحد البنوك التركية، ثم يقوم بالسداد على دفعات، ويعتبر المنزل مرهوناً عند البنك حتى يُسدد المشتري كامل الدفعات المترتبة عليه.
- شراء عقارات في تركيا قيد البناء بالتقسيط: يقوم المشتري بدفع الدفعة الأولى لشركة البناء وهي تقوم بإنشاء العقار، ثم يسدد الدفعات الباقية وفق أقساط ومواعيد يتفق عليها الطرفان.
المشتري الناجح هو الذي يحاول إتمام عملية شراء عقار في تركيا بأقل الديون والتكاليف الزائدة وخاصة فيما يتعلق بالفوائد، لذلك يتهرب الكثيرون من مسألة الرهن العقاري، حتى الأتراك أنفسهم لم تعد لديهم الرغبة بذلك وخاص بوجود بديل عنه وهو الشراء بالتقسيط.
قد يظن البعض أنّ الطريقة الأفضل على الإطلاق هي شراء العقار في تركيا بتمويل شخصي، للتخلص من مشكلة الديون والحصول على المنزل دون انتظار مدة زمنية طويلة، لكن مثل هذا القرار يحتاج إلى رصيد مالي ثابت يمكن أن ينفقها المشتري دون الاضطرار لها لاحقاً، خاصة إن كان الغرض من الشراء هو السكن فإنه لا توجد عوائد شهرية أو سنوية من العقار في تركيا.
لذلك كان خيار شراء عقار قيد البناء في تركيا هو الخيار الأكثر رواجاً وإقبالاً، ولكن حتى في هذه الخيار يجب التركيز على مسألة الأقساط ومواعيدها وقيمتها كي لا يتعرض المشتري في وقت لاحق إلى عوائق أو عدم القدرة على سداد الدفعات، ومن النصائح التي نوجهها دائماً للمشترين العقاريين بوجوب تخلصهم من ديونهم السابقة كي لا تتراكم عليها الديون السابقة مع الأقساط الخاصة بالعقار.
التأكد من القدرة على دفع كامل أقساط شراء العقار في تركيا
قد يكون البعض مستعجلاً للحصول على منزل الأحلام في تركيا ولكن هذا يجب ألا يكون سبباً في الغفلة عن الأقساط التي يدفعها المشتري في كل شهر أو مدة زمنية متفق عليها مع شركة البناء.
إنّ امتلاكك للدفعة الأولى أمر جيد، ولكن هل فكّرت بالأقساط الأخرى، يجب أن تحرص على الاتفاق على أقساط تستطيع تأمينها ودفعها دون تأخير، وهنا نستطيع أن نذكّر ببعض الملاحظات الهامة التي تجعّل المشتري أكثر قدرة على سداد الدفعات المطلوبة:
- من البداية ابنِ اتفاقك مع شركة البناء على أساس ما يناسبك ولا يشكل لك أي حالة اضطرارية، أي يجب أن تضمن أن المبلغ الخاص بسداد الدفعة يكون جاهزاً عندك في الموعد المناسب.
- كلما كانت الدفعة الأولى أكبر كلما كانت الأقساط الشهرية أقل، يجب أن تحاول الاستفادة قدر الإمكان من هذه الميزة.
- أيضاً كلما طالت مدة السداد كلما كانت الأقساط أقل.
- بعض الشركات تقوم بتقديم حسومات لمن يدفع كامل الأقساط المترتبة عليه دفعة واحدة.
- تعامل مع شركة وكالات عقارية موثوقة وذات علاقات جيدة مع شركات البناء التركية للحصول على مزايا وخصائص أكثر قيمة، خاصة فيما يتعلق بالدفعات.
وهنا نحيطكم علماً أنّ من الأسباب الرئيسية التي تدفع المستثمرين العقاريين والمشترين للتعامل مع شركة الفنار العقارية هو امتلاكها لعلاقات ناجحة مع الكثير من شركاء البناء والمقاولات العقارية، ونهتم جداً بالعملاء الذين يقومون بالشراء عن طريقنا ونحرص بشكل كبير على إرضائهم.
الاستفادة من الحسومات والتخفيضات
هذا الأمر ليس متاحاً للجميع فإن لم يكن المشتري مطلعاً بشكل جيد على أخبار تملك العقارات في تركيا لن يتمكن من معرفة أساليب وأوقات وفرص شراء العقار في تركيا مستفيداً من الحسومات والخصم من السعر الأساسي للعقار، لذلك فإنّ الخطوة الأولى هي أن يقوم المشتري بمتابعة أخبار القطاع العقاري في تركيا بشكل متواصل، وأن يكون على تواصل مع وكلاء عقاريين موثوقين وحريصين على خدمته وتلبية طلباته.
كيف تستفيد من الخصومات على اسعار العقارات في تركيا ؟
هناك طرق متعددة منها ما هو مألوف لأي مشترٍ عقاري ومنها ما يحتاج إلى المتابعة والفطنة، ومن طرق الاستفادة من الحسومات:
- شراء عقار في تركيا في الأيام الأولى لانطلاق عملية بناء المجمع السكني الذي تتواجد فيه، فعادة الشقق الأولى تكون أرخص بكثير من الشقق التي تُباع فيما بعد.
- تسديد كامل الدفعات المترتبة عليك دفعة واحدة قد يوفّر عليك بين 10 إلى 15% من إجمالي السعر الأساسي.
- شراء عقارات في تركيا بعد إنهاء الشركة بناء المجمع السكني مباشرةً، ستكون العروض العقارية كثيرة لذلك سيكون أمامك الكثير من العروض التخفيضية الجيدة.
- المشاركة في المعارض العقارية التي يحضرها أو ينظمها الأتراك لأن العقارات التي تباع في تلك المعارض تكون عادة أرخص ثمناً مما لو بيعت خارج المعارض.
وازن جيداً بين رصيدك المالي وخيارات منزلك الذي تريده
عندما ترغب بالسكن وتملك عقار في تركيا يجب بداية اختيار الولاية المناسبة والتي فيها عملك، أو تحقق فيها غايتك “قد يرغب البعض بسكن هادئ للراحة وبعيداً عن صخب المدينة”، ثم بعد ذلك تذكّر جيداً أنه لا مجال للتفريط بمساحة المنزل المناسب لك، فاحرص كل الحرص على انتقاء البيت الذي تكون مساحته مناسبة لك ولعائلتك، لا كبيراً ولا صغيراً، فإنّك إن أردت العيش فيه لمدة طويلة يجب أن تحسب حساب الراحة النفسية، والمساحة هي أول وآخر علامات الراحة في المنزل.
بعد ذلك اتجه إلى اختيار الحي والموقع المناسب، وهنا تبدأ الموازنة التي نتحدث عنها.
يجب أن تفكّر بداية بالمنزل القريب على عملك، وعينك على رصيدك المالي، إن لم يكن كافياً، فانتقل إلى التفكير في منطقة بنفس الحي لكن أبعد قليلاً عن عملك، فإن كان الرصيد لا يكفي، فحاول السكن في منزل في حي آخر لكن يسهل الوصول منه إلى عملك وهكذا، وكذلك الأمر تفكر لو كان مقصدك أن تسكن في منطقة قريبة على جامعة أولادك أو مدارسهم.
سيسأل أحدهم: إن لم يكن رصيدي المالي يكفي هل أشتري منزلاً أصغر مساحةً على أن أبيعه بعد فترة ومن ثم أشتري منزلاً أكبر؟
في الحقيقة هي خطة جيدة ولكنها مغامرة لأن أسعار الحي الذي تقيم فيه ستزداد كلها مع بعضها البعض، فهما زاد سعر المنزل الذي تبيعه ستجد أن المنزل الذي تريد أن تشتريه وهو أكبر مساحة أغلى ثمناً.
يمكن الاستعاضة عن ذلك بشراء منزل يحتاج إلى الترميم، فهذا يكون سعره أخفض من المنازل الجاهزة، وتستطيع أن تقوم بالإصلاحات أولاً فأول، المهم أنّك في منزل مناسب لك من حيث الموقع والمساحة، ومن حيث السعر، أما باقي التفاصيل يمكن تلبيتها شيئاً فشيئاً، وكذلك من الاستراتيجيات الناجحة أن تقوم باستئجار منزل كبير وتشتري منزلاً صغيراً وتؤجره، بذلك أنت تضمن حركة أموالك واستمرار أرباحك إلى حين توفر المال الكافي لشراء منزل الأحلام.
اطلع على: شقق للبيع في إسطنبول
هذا الدليل دليلٌ مساعدٌ لمن يرغب بشراء عقارات في تركيا، ويمكن أن يساهم في رسم صورة أوليّة حول هذا القطاع ، وكشف جوانب عدة أمام المستثمرين الأجانب، والإجابة على عدة استفسارات تشغلهم، ولكنه لا يعتبراً مُغنياً عن الاستشارات المهنية والخدمية، التي يحتاجها كل مستثمر بشكل خاص نظراً لاختلاف ظروف وطلبات وعروض المستثمرين، وفريق الفنار جاهز دائماً للإجابة عن استفساراتكم سواءً عبر مقالاتنا المتنوعة النافعة أو عبر التواصل معنا للحصول على خدمات الاستشارات المتنوعة.
