سبع مناطق للاستثمار الناجح في عقارات اسطنبول

في هذا المقال استعراض افضل المناطق لشراء شقة في اسطنبول، بدأناه بشرح موجز عن كيفية تقييم نجاح الاستثمار في عقارات تركيا، ثم شرح كافٍ عن المناطق السبعة مع اسعار العقارات فيها وقيم الإيجارات، متابعة طيبة"

تحافظ ولاية اسطنبول في تركيا على تصدّر عقاراتها بشكل دائم في أي إحصائية تتحدّث عن الاستثمار في عقارات تركيا، ولا بدّ من التأكيد أنّ الفرص الاستثمارية في شقق اسطنبول هي أفضل من غيرها، نظراً لتنوعها ومواقعها المميزة والضمانات الحكومية إلى جانب كون المجمعات الحديثة تحظى باهتمام بالغ وتمنح قاطنيها فرصاً للرفاهية والعيش الرغيد، بالإضافة إلى أنّ اسعار المنازل في اسطنبول هي أسعار منافسة لكثير من المنازل الأوربية، وسنقوم في مقالنا هذا في الحديث عن سبعة من أهم الأحياء التي يقصدها المستثمرون الأجانب والمحليين من أجل شراء شقق في اسطنبول، ولكن قبل ذلك دعونا نتكلم عن المعيار الأهم الذي يحدد أهلية المناطق للاستثمار العقاري الناجح، وهو:

سرعة عودة رأس المال تحدد افضل المناطق لشراء شقة في اسطنبول :

إنّ استرجاع المستثمر لرأس المال الذي أنفقه في شراء وتجهيز المنزل سيكون المعيار الأول لمدى نجاح الاستثمار والحكم عليه أنّه مثمر، في الحقيقة إنّ الاستثمارات العقارية تحتاج دوماً إلى طول الأمد لاسترجاع رأس المال، فهي ناجحة لا محالة، ولكن يبقى التمايز في نجاحها في سرعة استرجاع مالك العقار لأمواله والتكاليف التي دفعها لافتتاح مشروعه العقاري سواءً كان سكنياً أو تجارياً.

كيف تُحسب فترة عودة رأس المال؟                                                 

يكون ذلك بتقسيم السعر الذي اشتريت به العقار على دخل الإيجار الشهري، على سبيل المثال عندما يكون منزل سعره 100 ألف ليرة تركية، فإنّه إن كان إيجار المنزل 700 ليرة مثلاً فيمكن أن نجري العملية الحسابية التالية:

أي أنّ المستثمر يحتاج إلى 143 شهراً كي يستعيد رأس المال، أي حوالي 12 سنة تقريباً.

في حين لو كان إيجار المنزل 900 ليرة مثلاً فإنّه:

أي حوالي 9 سنوات وثلاثة أشهر تقريباً.

فكل ما من شأنه أن يخفّض من سعر العقار ويزيد من قيمة الإيجار سيساهم في خفض سنوات الاسترجاع وتعجيل دوران رأس المال بالنسبة للمستثمر، لذلك تكون عادةً العقارات التجارية أسرع في استعادة رأس المال من العقارات السكنية لارتفاع قيمة إيجاراتها.

كذلك إنّ مشاريع التحول الحضري تعجّل من استرداد رأس المال لأن العقارات هناك عادة تكون أخفض من مثيلاتها عند الشراء، ولكن بعد أن تتطور المنطقة تصبح الإيجارات أغلى بكثير من الإيجار السابق فيما يحقق فرقاً في سرعة عودة رأس المال.

وبالعودة إلى عقارات اسطنبول فقد قمنا بتنظيم الجدول التالي الذي يحدد معالم وملامح الاستثمار الناجح في سبعة مناطق من أفضل الأحياء في اسطنبول للاستثمار العقاري، وكذلك سنتحدّث عن كل منطقة على حدة بتفصيل أوفى:

الحي	متوسط سعر المتر المربع	متوسط قيمة الإيجار للمتر المربع	معدّل استرجاع رأس المال
بي أوغلو Beyoğlu	4257 ليرة تركية	32 ليرة تركية	11 سنة
أيوب Eyüp	2977 ليرة تركية	20 ليرة تركية	12 سنة و6 أشهر
كوتشوك جكمجة  Küçükçekmece	2741 ليرة تركية	16.8 ليرة تركية	13 سنة و6 أشهر
أتاشهير Ataşehir	4281 ليرة تركية	24.5 ليرة تركية	14 سنة و 5 أشهر
اسنيورت Esenyurt	1704 ليرة تركية	9.6 ليرات تركية	14 سنة و9 أشهر
باغجلر Bağcılar	2690 ليرة تركية	14.5 ليرة تركية	15 سنة و5 أشهر
زيتون بورنو Zeytinburnu	3401 ليرة تركية	18.3 ليرة تركية	15 سنة و 5 أشهر

 

للإطلاع على شقق للبيع في اسطنبول ،اضغط هنا.

ننتقل الآن للتفصيل حول كل منطقة من المناطق السبعة المذكورة في الجدول السابق، وهي:

بي أوغلو Beyoğlu

تعتبر بي أوغلو من أرقى الأحياء السكنية في اسطنبول، لا سيما وأنه في وسط المدينة ملاصقة لمنطقة الفاتح، وهي منطقة سياحية وأثرية وحيوية، وتضم بي أوغلو الكثير من المرافق الهامة والمميزة ومنها:

ـ ساحة تقسيم:

من أشهر الساحات والميادين ليس في اسطنبول فقط بل في تركيا عموماً، وتعدّ مكاناً مميزات لإقامة المهرجانات والاحتفالات، وفيها العشرات من المقاهي والفنادق السياحية الفاخرة، وتعتبر مقصداً مهماً للسياح الأجانب.

ـ برج غلطة:

برج بارتفاع 70 متر، ومن أهم المناطق السياحية في اسطنبول، تم تسجيله من قبل لجنة التراث العالمي في الأمم المتحدة  التابعة لمنظمة اليونيسكو في قائمة التراث العالمي في عام 2013، ويتميز بتصميمه المميز، وقد كان يستخدم فيما سبق منارةً من أجل مراقبة السفن.

تعتبر العقارات في بي أوغلو من أغلى عقارات اسطنبول، حيث أنّ السكن فيها يمتاز بمناخ سياحي، ومكلف ولكنه في نفس الوقت مريح وهادئ وآمن، بالإضافة إلى كون المنطقة عقدة مواصلات وتضم العديد من وسائل النقل كالترام القديم ومحطة المترو وحافلات النقل الداخلي الأخرى.

متوسط سعر منزل بمساحة 150 متر مربع في بي أوغلو يقدر بحوالي 650 ألف ليرة تركية، وقيمة الإيجار الشهري تتراوح بين 3500 ليرة إلى 4500 ليرة حسب العقار، وإن كان مفروشاً أم لا، وحسب وضع الأثاث.

أيوب Eyüp

منطقة سياحية متميّزة، وأشهر معالمها مسجد السلطان أيوب الذي يعدّ من المعالم المهمة التي يقصدها السياح المسلمون في اسطنبول، كما تتميّز المنطقة المحيطة بالمسجد بوجود العديد من الأسواق الشعبية والتي تباع فيها سجادات الصلاة والخرز والزيوت العطرية والمصاحف والكتب الإسلامية وأشرطة التسجيل القرآنية والإسلامية، بالإضافة إلى العديد من المصنوعات والمنسوجات ذات الطابع الإسلامي.

تشتهر أيوب بمطاعمها الفاخرة والمقاهي المنتشرة في كل أحيائها، بالإضافة إلى حدائقها وطبيعتها الخلابة

للمنطقة محطة على خط المتروبوس في "ayvansaray ـ أيفان سراي" مما يجعل الوصول إليها سهلاً، وكذلك فيها "التلفريك" والذي يقصده الكثير من السكان والسيّاح لقضاء أمتع الأوقات بالقرب من القرن الذهبي.

تعتبر عقاراتها خياراً جيداً للباحثين عن الهدوء والراحة، ويبلغ متوسط سعر المنزل الذي مساحته 150 متر مربع في المنطقة حوالي 450 ألف ليرة تركية، كما أنّ إيجار مثل هذه المنازل يتراوح بين 2000 و 3000 ليرة تركية تبعاً لمواصفات المنزل الأخرى وقربه من خط المتروبوس أو مسجد أيوب.

كوتشوك جكمجة  Küçükçekmece

تقع منطقة كوتشوك جكمجة في الطرف الغربي من اسطنبول الأوربية وتمتاز بأنها قريبة من بحر مرمرة مما أعطاها جانباً سياحياً هاماً، وتضم العديد من مراكز التسوق منها 4 مراكز كبيرة ومشهورة على مستوى اسطنبول، كما تحتوي العديد من المتاجر الفاخرة والمراكز الصناعية المتنوعة، وفيها ثلاثة دور ثقافية.

كما أنّ قرب المنطقة من مطار أتاتورك الدولي أحد أشهر المطارات الأوربية أعطى المنطقة أهمية إضافية وزاد من جاذبية لفنادق المنطقة وعقاراتها السياحية، بالإضافة إلى قربها من الطريقين السريعين TEM  و E5 هذا الأمر أيضاً شكّل عاملاً تشجيعياً لتطور ونمو وحيوية المنطقة لكونها اتصالها بباقي مناطق اسطنبول يعتبر ميسّراً، إلى جانب وجود محطة متروبوس في كوتشوك جكمجة.

ويمكن منها الوصول إلى مركز المدينة عبر مترو يني بوسنة أقرب محطة مترو إلى كوتشوك جكمجة، وبالنسبة للمواصلات الأخرى وحافلات النقل الداخلي فهي كثيرة وتساهم في وصل المنطقة بأحياء عديدة من اسطنبول.

بالنسبة لأسعار العقارات في كوتشوك جكمجة فمتوسط سعر بيت فيها بمساحة 150 متر مربع هو 425 ألف ليرة تركية تقريباً، أما إيجارات الشقق بذات المساحة في كوتشوك جكمجة فتكون بين 2000 و2500 ليرة تركية تبعاً لمواصفات الشقة.

أتاشهير Ataşehir

من أرقى مناطق الجانب الآسيوي من اسطنبول، ويوجد فيها العديد من العوامل التي تجذب السيّاح كمراكز التسوق الكبيرة المنتشرة في المنطقة، إلى جانب قربها من جسر البوسفور أهم أهم المعالم السياحية في اسطنبول، وقد ساهمت التطورات الحضرية في المنطقة في إضفاء المزيد من الرفاهية على الحي، إذ تكثر فيه العقارات الفاخرة والفلل الراقية، والحدائق ومراكز الرياضة والترفيه المميزة.

كما أنّ المميز الأكبر لها أنّها تتحول أولاً بأول إلى مغناطيس لجذب الاستثمارات الأجنبية حيث يعتبر سوق العمل في المنطقة من أنشط مؤشرات تطورها، يُذكر أنّ فيها أكثر من 45 ألف موظف، وفيها مراكز وبنوك عالمية ومحلية، كالمصرف المركزي التركي، كما تم نقل العديد من المراكز المالية من شيشلي في الطرف الأوربي نظراً لاكتظاظها بالسكان إلى أتاشهير، مما زاد من أهمية المنطقة اقتصادياً.

من أبرز المعالم السياحية فيها قصر أتاشهير، بالإضافة إلى الأبراج السكنية التي أكسبت المنطقة في فترة قصيرة جداً أهمية بالغة وصارت منافسة للعديد من الأحياء الأوربية، إذ كسرت أتا شهير الصورة النمطية عن القسم الآسيوي من اسطنبول وأنه أقل أهمية من القسم الأوربي، وأثبتت خلال فترة قصيرة منذ عام 2010 إلى اليوم أنّ المناطق من أحدث المناطق السكنية وأنّ فرص الاستثمار فيها من أنجح الفرص.

بالنسبة لأسعار المنازل في هذه المنطقة فهي أغلى من المناطق الآسيوية الأخرى، إذ يبلغ متوسط سعر عقار سكني فيها مساحته 150 متر مربع حوالي 640 ألف ليرة تركية، في حين أنّ الإيجارات في المنطقة لنفس العقار المذكور تكون بين 3000 و 3750 ليرة تركية، تبعاً لنوع العقار وموقعه ومواصفات البناء.

اسنيورت Esenyurt

تقع اسنيورت غربي اسطنبول يحدها من جانبها الشرقي بحيرة كوتشوك جكمجة، وتتصل بالعديد من الأحياء الواعدة كأفجلار وبيليك دوزو وباهتشي شهير، كما تمتاز بقربها من الطريقين السريعين TEM و E5 ، وقد كانت هذه المنطقة إلى وقت قريب منطقة مهمشة نوعاً ما، وعانت من عدم الاهتمام، إلا أنه بسبب الإقبال الأجنبي إليها وخاصة من قبل الجاليات العربية فقد زادت أهمية المنطقة، وشرعت العديد من شركات البناء إلى تشييد المشروعات العقارية الحديثة.

اسنيورت اليوم هي إحدى أهم مناطق التحول الحضري في اسطنبول، وخاصة أنّ خط المترو الحديث سيمر من ميدان اسنيورت ويصلها بمنطقة باشاك شهير، إلى جانب مرور خط المتروبوس السريع حالياً من منطقتي سعدات ديري وحرامي ديري على أطراف اسنيورت الشرقية الجنوبية.

كما تمتاز اسنيورت بحدائقها الخضراء والتي تصلح لقضاء أوقات العطلة فيها والشواء ولعب الأطفال والترفيه عنهم، وزاد من أهمية المنطقة قربها من مول توريوم أحد أهم المولات التسوقية الشهيرة، وكذلك مدينة المعارض توياب التي تفصل بين بيليك دوزو واسنيورت.

لا زالت المنطقة تحتاج إلى المزيد من التنظيم والاهتمام وهي تمضي نحو ذلك على قدم وساق، وتعتبر الآن من أفضل المناطق التي يمكن أن تجد فيها عقارات رخيصة في اسطنبول، وتعدّ حالياً واحدة من أفضل المناطق لشراء شقة في اسطنبول نظراً للأسعار المقبولة والمستقبل الواعد.

تعد ثاني أفضل منطقة لسكن العرب واستثماراتهم التجارية بعد مركز المدينة الفاتح، وقد زاد بشكل كبير في السنتين الأخيرتين توافد العرب إلى اسنيورت حتى صارت بعض الأبنية والشوارع تكاد لا تجد فيها إلا العرب.

يبلغ متوسط سعر المنزل في اسنيورت الذي مساحته 150 متر مربع حوالي 260 ألف ليرة تركية، بينما إيجار مثل هذا البيت يكون تقريباً بين 1000 و 1600 ليرة تركية شهرياً أيضاً تبعاً لمواصفات المنزل وخدماته.

باغجلر Bağcılar

تقع باغجلار في وسط مدينة إسطنبول الأوربية، ومن أكثر ما يميز المنطقة قربها الشديد من مركز المدينة إلى جانب كون أسعار العقارات فيها مقبولة نوعاً ما إذا ما قيست بالعقارات في مركز اسطنبول، ويُعرف عنها غناها بالمراكز الترفيهية والملاعب والمسابح، كما يمر طريق باسن اكسبريس بطرفها مما أعطى عقاراتها في تلك المنطقة أهمية استثنائية.

كما أنّ ميدان باغجلار يُعدّ من أشهر وأكبر ميادين اسطنبول، وتحتوي إلى جانب ذلك العديد من الأسواق النادرة والمميزة ثم يمكن أن تجد الكثير من البضائع من شتى الماركات المحلية والأجنبية، كما تشتهر بحدائقها ومشافيها ومراكزها الحيوية والخدمية المتنوعة.

فيها أيضاً كراج اسطنبول الرئيسي "أوتوكار" والذي جعل من باغجلر واجهة اسطنبول أمام القادمين من الولايات الأخرى، ولا تستغرب إن قلنا أنّ أغلب القادمين حديثاً إلى اسطنبول يسكنون في باغجلار بالرغم من طبيعتها الجبلية وذلك بسبب الأسعار المقبولة في المنطقة.

من ناحية المواصلات، يمر في المنطقة خط مترو مطار أتاتورك ومترو كرازلي، حيث يلتقيان عند محطة أوتوكار، وكذلك توجد فيها محطة لخط الترام فاي عند ميدان باغجلار مما يسهل الانتقال إلى المراكز السياحية في بيازيد والسلطان أحمد.

إن سعر الشقة ذات المساحة 150 متر مربع في باغجلار تقدّر بشكل وسطي بحوالي 400 ألف ليرة تركية، أما بالنسبة لإيجار الشقق المماثلة فيكون بين 1800 و2500 ليرة تركية.

زيتون بورنو Zeytinburnu

مركز حيوي على ساحل مرمرة، أو كما يحلو للبعض بتسميتها متحفاً على الهواء الطلق وذلك بسبب تنوّع آثارها ومعالمها التاريخية فقد ضمت العديد من المساجد والكنائس والأديرة والتي تحكي قصص الحضارتين البيزنطية والعثمانية.

تتميّز أيضاً بأسواقها الرائعة والمتنوعة، إذ تعتبر مركزاً تسوقياً مفتوحاً، وفيها مول أوليفيوم الشهير والذي تباع فيه أشهر الماركات التجارية التركية والعالمية بأسعار منافسة، إلى جانب وجود العديد من مشاغل الخياطة ومتاجر الأقمشة فهي وجهة أولى لعشّاق التسوق في اسطنبول، وتعتبر المنطقة من أكثر المناطق في اسطنبول التي تكثر فيها فرص العمل، لذلك يقصدها الشباب الأجانب وتكثر فيها أبنية السكن الشبابي.

فيها أكثر من 30 مدرسة وحوالي 6 مشافٍ ومركزي شرطة، فهي منطقة واسعة وتعجّ بالسكان بشكل كبير جداً.

أما من ناحية المواصلات فالمنطقة الوحيدة التي تستحق لقب "عقدة مواصلات إسطنبول" هي زيتون بورنو إذ توجد فيها ثلاث محطات نقل سريع وحديث "متروبوس ـ مترو ـ ترامفاي" مما يعني سهولة الوصول من وإلى زيتون بورنو من أي نقطة من اسطنبول، بالإضافة إلى حافلات النقل الداخلي الأخرى.

أما عن اسعار العقارات في زيتون بورنو فإن سعر منزل بمساحة 150 متر مربع تقريباً يمكن أن يُباع بحوالي 525 ألف ليرة تركية، أما عن الإيجارات فلنفس المنزل قد تكون بين 2500 و 3000 ليرة تركية.

 

هذه المناطق السبعة التي تكلمنا عنها هي من افضل المناطق لشراء شقة في اسطنبول وكذلك بالنسبة للاستثمار السكني فهي مشجّعة جداً على ذلك وفرص الاستثمار في عقاراتها من أفضل فرص الاستثمارفي تركيا وليس في اسطنبول لوحدها.