العقار يمرض و لا يموت هي من أكثر القواعد العقارية انتشاراً ومعرفةً، وتحمل الكثير من المعاني والدلالات، وخاصة في تركيا، لذلك أحببنا أن نشرح هذه القاعدة المهمة ليطلع على معانيها كل من يرغب بالاستثمار العقاري في تركيا، وكل من يبحث عن فرصة للتملك في تركيا.
سنتعلم في هذا المقال متى يمرض العقار في تركيا؟ وما هي الحالات التي تعيق استفادتك من العقار؟ وكذلك سنتطرق لخصوصية تركيا ونسبة تطبيق قاعدة "العقار يمرض ولا يموت في تركيا"
جملة من النصائح والتوجيهات لا غنى لكم عنها .. تابعوا القراءة.
معنى العقار يمرض ولا يموت
هذه العبارة عالمية ومستخدمة بشكل كبير على لسان كبرى المستثمرين العقاريين ليس فقط على مستوى تركيا، ويُقصد بها:
أنّ العقارات قد تتعرض للركود "تمرض" بمرور أزمة معينة طارئة، حيث يمكن أن تقلّ نسبة الإقبال على شراء العقارات في دولة ما أو منطقة ما بسبب أزمة معينة وغالباً ما تكون عابرة
وتختلف مدة هذا الركود باختلاف العامل المسبب لها، والدولة التي حدث فيها هذا الركود، فبعض الدول "مثل تركيا" تتعافى بسهولة من تأثير الأزمات العابرة على اقتصادها وقطاع العقارات بشكل خاص، وهذا ما أُثبت يقيناً وأكثر من مرة.
أما المقصود بأن العقار "لا يموت" فهو أنّه يحافظ على المدى البعيد على تنمية رأس المال وضمان عدم فقدان قيمته، خاصة عندما يتم قياس الاستثمار العقاري بباقي أنواع الاستثمار وتأثير الأزمات على كل منها.
وفي علم الاستثمار المالي فإنّ الاستثمار في العقارات هو أفضل أشكال الاستثمار وأبعد استثمار عن الخسارة وهو المحفظة الآمنة للمال، فما بالك إن كان هذا الاستثمار في عقارات تركيا؟
متى يمرض العقار؟
نعم قلنا أنّ العقار يمرض ولا يموت ،ولكن ما هي مسببات مرض العقار؟ أو ركود السوق العقاري بمعنى أدق ..
باختصار: الأزمات هي التي تولّد ارتداداً عكسياً على السوق العقاري في أي بلد، ومن الأزمات التي يقع تأثيرها المباشر على العقار:
الأزمات السياسية الداخلية
تؤثر الأزمات التي تعصف بالبلدان على الصعيد السياسي سلباً على سوق العقارات في هذا البلد، لذلك قد يتوقف بيع وشراء العقارات بسبب الشغور السياسي، أو وجود أزمة معينة، أو اضطراب بين الأحزاب السياسية داخل البلد، كذلك إن ضعف بنيان النظام السياسي في أي بلد يشكل عائقاً أمام تطور وتنامي القطاعات الاقتصادية المختلفة بما فيها "القطاع العقاري" بكل تأكيد.
بشكل عام يمكننا القول أنّ الأنظمة السياسية المستقرة، والمحافظة على بنية قوية، تكون عقاراتها أكثر مقاومة للركود، وتحافظ على جذب المزيد من المستثمرين العقاريين.
الأزمات السياسية الداخلية
كذلك أي اضطراب سياسي خارجي بين دولتين يؤثر على إقبال المستثمرين العقاريين من كل بلد في الآخر، وكلما كانت نسبة شراء الأجانب عقارات أكثر في دولة ما، كلما كان للأزمات الخارجية دور سلبي في ركود سوق العقارات.
قد يسأل البعض:
ما علاقة السياسة بالعقارات؟
الدول المستقرة سياسياً تكون متفرغة للنشاط الاقتصادي وتقلل من هجرة السكان خارج البلاد، وبالتالي زيادة الحاجة إلى العقار للسكن والعمل، وهذا الأمر يزيد من حركة الطلب على العقارات في البلاد المستقرة سياسياً، وبطبيعة الحال ستنشأ مشاريع لتغذية الطلب على العقارات، وبهذا تستمر عجلة السوق العقاري دون ركود.
الأزمات الاقتصادية
إنّ ضعف الاقتصاد أو انكماشه، أو تراجع بعض مؤشراته يؤدي للتأثير على سوق العقارات، فمثلاً عند تزايد معدل البطالة، أو ارتفاع معدل التضخم في بلد ما، ستصبح قابلية الناس لشراء منازل جديدة منخفضة، وبالتالي سيسيطر الركود على أسعار العقارات وربما يؤدي ذلك إلى انخفاض معدلات الأسعار العقارية لمن يريد البيع بشكل عاجل.
الحروب والصراعات
إن دخول أي دولة في صراعات عسكرية ضمن حدودها الجغرافية، يعتبر سبباً رئيسياً لهبوط أسعار العقارات وعزوف الناس عن الشراء ولا حتى البناء الجديد، وكذلك تدفع الحروب نسبة كبيرة من الناس للهجرة، وكذلك بيع عقاراتهم وممتلكاتهم، ما يعني التأثير على السعر الوسطي للعقارات، لأنّ بيع المستعجل يؤدي إلى إيجاد عقارات بأسعار منخفضة جداً.
ضعف التشريعات العقارية
من أسوأ المؤثرات على سوق العقارات والتي تسبب مرض العقار بل وعرقلة الاستثمار العقاري، هو ضعف البنية القانونية الخاصة بالتملك العقاري، كوجود جنسيات أجنبية كثيرة ممنوعة من امتلاك العقارات، أو توجد خطوات روتينية كثيرة، أو صعوبة نقل الملكية، أو زيادة نسبة الضرائب ...الخ.
هنا تكلمنا عن العوامل التي تؤدي إلى ركود قيم العقارات، وتسبب انخفاض أهميتها بشكل عام، يجب هنا أن نذكر أنّ هذه العوامل تعتبر مؤقتة، وتأثيرها محدود، خاصة على الاستثمارات العقارية قصيرة الأجل، أما الاستثمارات العقارية ذات الأمد الطويل، فهي غالباً أكثر مقاومة لهذه الأزمات والعوامل المعرقلة للاستثمار العقاري.
واستكمالاً لشرح قاعدة: العقار يمرض ولا يموت .. نتابع في فقرة أخرى بنفس السياق.
متى تموت قيمة العقار؟
بطريقة أخرى يمكن أن نسأل: هل يمكن أن يصل سعر العقار إلى الصفر؟ هل يمكن أن تتراجع قيم العقارات بشكل كبير؟ مثلما حلّ بالكثير من مجالات الاستثمار الأخرى كالنفط والعملات الرقمية وغيرها ..
ما يميز العقار أنّ أسعاره لا تهبط بالمعدل العام، لأنّ الحاجة إلى المنزل والمكتب والأرض هي حاجة دائمة لا تنقطع، وهي ملازمة للتواجد البشري، فمن يعيش على أي أرض يتوق إلى امتلاك عقار فيها، للسكن أو العمل، وهذه الرغبة تولّد دائماً المزيد من العروض العقارية وتحافظ على الحركة التصاعدية لأسعار العقارات.
لكن ما يقصد به "موت العقار" هو توقف أو تباطؤ الزيادة في سعره، أو اضطرار صاحب العقار لبيعه بسعر رخيص لظروف طارئة.
لذلك يجب أن يكون شراؤك للعقار في أي بقعة على وجه هذا العالم مبنية على أساس الدراسة التحليلية لسوق العقارات في المنطقة التي تريد التملّك فيها، والتأكد من العلامات التي تؤدي لركود سوق العقارات عادةً هل هي موجودة في هذا البلد أم لا.
هنا سنتطرق ومن صميم عملنا كشركة عقارية في تركيا عن تطبيق هذه القاعدة فيها ومدى سلامة السوق العقاري في تركيا من الركود.
العقار يمرض ولا يموت في تركيا
إنّ العقار في تركيا قطاع اقتصادي واستثماري مهم، لذلك حرصت الحكومة التركية بشكل دائم على تجنيبه أياً من عوامل الركود، ويمكننا هنا التذكير بأهم النقاط التي ميّزت صمود القطاع العقاري في وجه الكثير من الأزمات العابرة:
- حاولت تركيا منذ عام 2012 الحدّ من تأثير العلاقات السياسية الخارجية على القطاع العقاري، فألغت مبدأ التعامل بالمثل لكي لا تتأثر العقارات في تركيا بأي قطيعة سياسية خارجية، أو تحدّ بشكل كبير من تأثير الخلافات السياسية الخارجية على سوق العقارات.
- تأثرت العلاقات الروسية التركية في عام 2016 بعدة عوامل أدت لشبه قطيعة بين البلدين، هذا الأمر سبب تراجعاً في أعداد المشترين العقاريين الروس، الذين كانوا من أكثر زبائن القطاع العقاري في ولاية أنطاليا التركية، ولكن ما لبثت هذه الخلافات أن زالت، ثم لو اطلعنا اليوم بعد أقل من خمس سنوات على هذه الأزمة نجد الروس من أكثر الجاليات الأجنبية التي يمتلك أبناؤها عقارات في تركيا
- كذلك الخلافات التركية المصرية، وبعض المشاكل بين تركيا والسعودية، لم يكن لها الأثر البالغ على تملك المصريين والسعوديين للعقارات في تركيا بفضل سياسة تركيا في عدم المعاملة بالمثل.
- إنّ الاستقرار السياسي والمجتمعي في تركيا يعتبر عاملاً مشجعاً للاستثمارات العقارية في تركيا، حيث تتنعم تركيا بحياة مستقرة تماماً، ولا تعاني من أي قلاقل ومشاكل أمنية منذ حوالي عقدين من الزمن، باستثناء ساعات قليلة من صيف 2016 "فشل الانقلاب العسكري"، وما كان له أثر واضح على إقبال الأجانب على تملك العقارات في تركيا.
- كذلك حافظت تركيا على العقارات بعيداً عن تغيرات سعر صرف الليرة التركية أمام العملات الأخرى، حيث تم تسعير العقارات حصراً بالليرة التركية.
- في فترة انتشار كورونا في عام 2020 استطاع القطاع العقاري التأقلم مع الواقع الجديد عن طريق إتاحة إنجاز المعاملات العقارية في تركيا أونلاين.
- من الأسباب الداعمة لزيادة العرض والطلب على العقارات في تركيا، هو ميزان الزيادة العددية في سكان تركيا تزامناً مع تطور كبير في المرافق الحيوية والبنية التحتية، واستثمار شركات البناء هذين العاملين لاستمرار مشاريع البناء والتطوير العقاري.
التشريعات العقارية التركية
بشكل عام تمتاز تركيا بوجود تشريعات قانونية محفزة على التملك العقاري في تركيا، وتساهم بمقاومة الأزمات الطارئة مما يضمن عدم ركود السوق العقاري مطلقاً، منها:
- إلزامية التقييم العقاري في تركيا ،ما يضمن موثوقية أكبر للتملك العقاري بالنسبة للأجانب
- الإقامة العقارية في تركيا
- الحصول على الجنسية التركية عن طريق تملك العقارات
- خطط التحول الحضري في تركيا
في خلاصة القول، من خلال مقارنة تأثير الأزمات العديدة التي مرت على تركيا، وانطلاقاً من البنية التحتية القوية لتركيا وقوة اقتصادها وتشريعاتها العقارية، إنّ العقار يمرض ولا يموت ،وفي تركيا بشكل خاص نسبة مرضه منخفضة جداً.
