إذا كنت ممن سكنوا في اسطنبول لفترة جيدة فلا بدّ أنّك سمعت عن منطقة اسنيورت، تلك المنطقة الشعبية والتي توجّه إليها عشرات العائلات العربية المهاجرة من سورية ومصر وليبيا واليمن والعراق، والسبب الرئيسي لإقبال الكثير من العائلات إليها هو أسعار عقاراتها المنخفضة، قياساً بباقي اسعار المنازل في اسطنبول.
يتساءل الكثيرون عن سبب انخفاض الأسعار العقارية في اسنيورت وبكل تأكيد يمكن أن نجيب عن هذا السؤال بأجوبة بسيطة ومعروفة للجميع كقولنا:
- إنّ المنطقة ليس فيها فرص عمل جيدة ولا فرص استثمار حقيقية
لذلك لا يتجه إليها رجال الأعمال والأثرياء، مما يعني أنّ الزبائن المتوقعين لهذه المنطقة هم من الطبقة الفقيرة أو المتوسطة، لذلك تظهر اسعار عقارات اسنيورت أخفض ثمناً من غيرها من عقارات اسطنبول،
- كذلك إنّ قلة الخدمات المميزة والتي تتمتع بها عدة مناطق في اسطنبول أثرت كثيراً على منطقة اسنيورت كالمواصلات الحديثة مثلاً، فأقرب محطة مترو لاسنيورت تكون في يني بوسنة، التي تبعد عنها أكثر من 40 دقيقة باستخدام المواصلات العادية، وأيضاً يحتاج سكان اسنيورت لاستخدام الحافلات للوصول إلى محطات المتروبوس القريبة ويستغرق ذلك بين ربع ساعة ونصف ساعة حسب الموقع الذي تنطلق منه، أما الترام فاي فهو بعيد جداً وأقرب محطة في زيتون بورنو أي على بعد ساعة تقريباً.
- وكذلك بالنسبة للأسواق والمولات التجارية الشهيرة فإنّ اسنيورت تفتقر جزئياً إلى مثل هذه المولات، إنما توجد بعض المولات المتوسطة أو الصغيرة والتي لا يمكن مقارنتها بالمولات الكبرى كمول أوف اسطنبول أو جواهر مول
فهذه الأسباب جميعها ساهمت في تهميش موقع اسنيورت على الرغم من اتساع مساحتها وصلاحيتها للعديد من المشاريع العقارية والتي ستكون ناجحة بالفعل، وقد وجدت مؤخراً بعض المجمعات العقارية الحديثة ولكنها لم تنل المكانة المناسبة لها لا من حيث الاسعار ولا الإقبال على شرائها والمرجع الأول والسبب الرئيسي هو الإهمال الذي تشهده اسنيورت، وقد انتبهت الحكومة التركية مؤخّراً لهذا الأمر وتجري الآن بعض الخطط والمشاريع التي من الممكن أن تنهض بواقع عقارات اسنيورت وتساهم بزيادة اسعارها وزيادة فرص الاستثمار العقاري فيها، وسنتكلم عن ذلك في فقرة خاصة من هذا المقال إن شاء الله.
وعلى صعيد متّصل فقد كشف نائب رئيس رئيس حزب الشعب الجمهوري في ولاية اسطنبول السيد أوزغُر كاربَت في بيان صحفي له من اسنيورت أن عقارات هذه المنطقة قد كانت "ضحية" للإهمال وعدم الاهتمام من قبل رئيس بلدية اسنيورت السابق، كما أكّد أن بلدية اسنيورت لم تكن ملتزمة بضماناتها واتفاقاتها مع شركات البناء التي أنجزت عدة مشاريع عقارية في اسنيورت لكنها تأخرت في إنجازها ولم تتحمّل البلدية مسؤولياتها تجاه هذا التأخير، مما أدى إلى وصول العديد من الشكاوى من المستثمرين العقاريين المحليين والأجانب بخصوص عدم الالتزام.
شدّد كاربَت أنّ بلديات اسطنبول تلتزم دائماً بمواثيق ضمان أخلاقية بخصوص المشاريع العقارية التي تضمنها، ولكن لسوء الحظ فإننا لم نلمس التزام رئيس بلدية اسنيورت السابق بهذه الالتزامات الأخلاقية.
كما وضّح كاربت أنّه تم توقيع رئيس البلدية السابق على عقود ضمان في عام 2013 لبعض المشاريع العقارية والتي تبيّن أن الأراضي المقامة عليها هذه المجمعات غير مناسبة، وقد حاولت بلدية اسطنبول الكبرى إيقاف هذه المشاريع نظراً لخطرها، مشدداً أنه لا ينبغي أن يكون للحكومة التركية ولا سهم واحد في مشاريع كهذه، فإن الالتزامات الحكومية التركية التزامات أخلاقية وصادقة، وليس من اللائق أن تكون البلديات التركية شريكاً ربحياً في مشاريع عقارية بهذا الشكل.
وختم كاربت بأنّ السبب الرئيسي لفشل النهضة العمرانية في اسنيورت في الفترة الماضية هم مسؤولو البلدية السابقين فيها، ويُذكر أنّه قد قدّم رئيس بلدية اسنيورت السابق نجمي قاضي أوغلو استقالته في منتصف كانون الأول/ ديسمبر من عام 2017 وقد تم تعيين السيد علي مراد رئيساً جديداً للبلدية.
ويمكننا في شركة الفنار العقارية ومن خلال إطلاعنا عن قرب وعن كثب على تفاصيل السوق العقاري في تركيا فإن فرص الاستثمار العقاري في تركيا فرص واعدة ونشهد منذ بداية عام 2018 إقبالاً على الاستثمار التجاري في عقارات اسنيورت كافتتاح المدارس والمطاعم الجديدة وبعض المولات والمراكز التجارية للعرب، وكذلك على جانب الاستثمار السكني هناك مبشرات ومحفزات إلى إمكانية أن تأخذ اسنيورت في السنتين القادمتين نصيباً أوفر من الاهتمام وستكون عقاراتها من العقارات المنافسة.
ـ ماذا تعرف عن منطقة اسنيورت في اسطنبول؟
تقع اسنيورت في الشقّ الأوربي من اسطنبول في القسم الشرقي من المدينة، تقع شرقي منطقة أفجلار وغربي بحيرة بيوك تشكمجة وفي طرفها الشمالي تتصل بباشاك شهير، وأرناؤوط كوي والطريق السريع TEM، أما على الجهة الجنوبية منها فتقع منطقة بيليك دوزو التي تعتبر من المناطق الحيوية الحديثة، والطريق السريع E-5، وتبلغ مساحة اسنيورت حوالي 4800 هكتار.
يُذكر أنّ المنطقة كانت مساحتها 2770 هكتار عند افتتاح بلدية اسنيورت الخاصة عام 1989، لكن تم في أوقات لاحقة ضم العديد من الأحياء المجاورة لها حتى وصلت إلى المساحة الكلية المذكورة أعلاه.
من أشهر أحياء اسنيورت:
مركز اسنيورت "الميدان وما حوله" ، سعادات ديري، حرامي ديري ، يشيل كينت، كيراتش، ناميك كمال، بينار محلاسي، فاتح محلاسي،طلعت باشا، فابريكالار "المنطقة الصناعية"، اورنيك محلاسي .
تحوي اسنيورت أربعة مراكز ثقافية، والعديد من الحدائق الكبيرة والمميزة، وعدد من الجامعات المهمة، كما يعطيها قربها من معرض توياب في بيليك دوزو الذي يشكل نقطة فاصلة بين اسنيورت وبيليك دوزو، ومعرض توياب هو مركز المعارض والمؤتمرات الدولية في اسطنبول، وتعتبر عقارات اسنيورت القريبة من توياب من أثمن وأغلى العقارات في المنطقة.
كما يوجد فيها العديد من المشافي: كمشفى الدولة، ومشفى اسينجان، ومشفى جامعة استانيه، ومشفى رياب، وكذلك مشفى ميدي هاوس و مشفى ميديا بلس، إلى جانب عدد جيد من المراكز الصحية، وبعضها عربي، كما توجد في المنطقة صيدلية عربية ملاصقة لمشفى الدولة.
كما أنّ اسنيورت تطلّ على بحيرة كوتشوك تشكمجة وقريبة جداً من الكثير من الشواطئ المميزة، كما تحوي عدة مجمعات تسوقية ومولات تجارية، أشهرها وأكبرها المولات القريبة من بيليك دوزو وهما مول توريوم ومول مرمرة بارك.
عقارات اسنيورت
حتى وقت قريب لم يكن في تركيا إلا نوع واحد من العقارات السكنية، وهي العقارات الشعبية العادية، ولكن في السنوات الخمسة الأخيرة بدأت بلدية اسنيورت تعطي رخصاً لشركات البناء لإنشاء مجمعات عقارية حديثة ومميزة وتؤمن وسائل الرفاهية والراحة للقاطنين فيها.
ولكن تبقى اسعار العقارات في اسنيورت إلى حد ما أخفض من اسعار عقارات اسطنبول الأخرى وذلك لأنّ موقع اسنيورت بذاته لا يزال يحتاج إلى المزيد من الاهتمام ليمكن أن يؤثّر التحسن في خدمات الموقع على العقارات وكما نتحدّث دائماً فإنّ الموقع هو العامل الأساسي في تحديد أهمية العقار وسعره.
ما هي المميزات الحالية والمستقبلية لعقارات اسنيورت؟
- خطوط المواصلات الحديثة قيد الإنشاء:
تم الإعلان بشكل رسمي في آب/ أغسطس من عام 2017عن البدء بتنفيذ خط مترو جديد سيصل بين عشرة أحياء من أحياء اسطنبول يبدأ من اسنيورت من محطة ميدان اسنيورت ويصل إلى باشاك شهير بطول 18.5 كم، والمتوقع أن يُنتهى منه في نهاية عام 2019 وبأبعد تقدير في بدايات 2020
سيقدّم هذا المشروع خدمة لأكثر من 70 ألف شخص يومياً، وسيختصر الكثير من الوقت والجهد بالنسبة لسكان اسنيورت، كما يتوقع الخبراء العقاريون ارتفاع الأسعار في الأحياء القريبة نظراً لأهمية وجود محطة نقل حديثة كالمترو في التحكم بأسعار عقارات المنطقة.
هناك خطط أخرى لبعض خطوط مترو أخرى ولكنها ستنجز في أوقات لاحقة وأهمها:
ـ خط مترو أفجلار ـ بيليك دوزو ـ اسنيورت والذي سيكون بطول 32 كم
ـ خط تلفريك يربط بين توياب "مدينة المعارض" وساحل بيوك تشكمجة بطول 2.5 كم تقريباً
يتوقع من شبكة المواصلات هذه أن تقفز بواقع العقارات في اسنيورت إلى مستوٍ يتجاوز منافسة عقارات اسطنبول، إلى منافسة عقارات أوربية وعالمية.
- القرب من أفجلار، ومن بيليك دوزو:
أفجلار منطقة قريبة من البحر، وتعتبر أفضل المناطق للسياحة العلاجية، ولكن أسعار عقاراتها أغلى من عقارات اسنيورت، لذلك من المفيد لكثير من السيّاح والأجانب وجود منطقة كاسنيورت لا تبعد إلا 10 إلى 15 دقيقة بمواصلات النقل الداخلي، ويكون السكن فيها أقل تكلفة.
كذلك من ناحية العمل فإن فرص العمل في أفجلار أكثر منها في اسنيورت، وتكثر فيها المطاعم والمقاهي الكبيرة، وكذلك المكاتب الخدمية والمدارس، مما يعني أن الشخص يمكن أن ينسّق بين عمله في أفجلار وسكنه في اسنيورت بشكل مريح جداً ويستفيد من ذلك في توفير الكثير من المال.
تمثّل بيليك دوزو البوابة الحضرية لاسنيورت، فإنّ القرب منها يمنح اسنيورت امتيازات بالقرب من محطة المتروبوس، أي سهولة الوصول إلى مركز اسطنبول، كما أنّ بيليك دوزو منطقة أفضل للعمل وافتتاح الشركات من اسنيورت، فيمكن للعاملين التوفيق بين العمل هناك والسكن هنا.
- الوجود العربي مميّز في اسنيورت:
تعتبر اسنيورت حاضنة عربية ممتازة للمشاريع العقارية العربية كالمولات التجارية والسوبر ماركتات العربية، ومحلات الألبسة وصالونات الحلاقة والمطاعم والمكاتب العقارية وشركات الخدمات، بالإضافة إلى المدارس إذ يوجد فيها مدارس للعديد من الجاليات العربية كالعراقية والليبية واليمنية.
كما أنّ الروضات العربية ومراكز التعليم العربية والمراكز الصحية العربية منتشرة بشكل كبير في اسنيورت، والجمعيات والمنظمات العربية أيضاً، يمكن أن نقول باختصار أنّ الوجود العربي في اسنيورت مميز ومكثّف.
- أكثر المبيعات العقارية في اسطنبول من نصيب اسنيورت:
حسب إحصائيات وبيانات معهد الإحصاء الوطني التركي تركستات فإنّ في شهر آب/ أغسطس من عام 2018 من بين 15 ألف منزل في اسطنبول تم بيعه، كانت حصة اسنيورت من هذه المبيعات 2460 أي حوالي 16% من المبيعات من بين 36 بلدية في اسطنبول، وجاءت في المرتبة الثانية قاضي كوي بفارق كبير جداً إذ بلغت المبيعات فيها 823 منزلاً، أي ما يعادل 5.4% فقط، أي تقريباً أقل بثلاث مرات من مبيعات اسنيورت.
هذا الحجم الكبير في المبيعات العقارية في اسنيورت دليل واضح على الإقبال على شراء العقارات فيها، وهذه الإحصائيات نتكلم فيها ولم تُنجز بعد المشاريع التنموية التي تحدثنا في الفقرة الأولى والتي من شأنها أن تزيد من أهمية المنطقة ورفع سقف المبيعات العقارية فيها.
يُذكر هنا أنّ الاستثمار في العقارات العادية والمنازل الشعبية هي الأكثر رواجاً في اسنيورت وتُعدّ مربحة نوعاً ما فإن كان المردود الربحي منها قليلاً فهذا ليس بمشكلة ما دام سعر العقار يتناسب مع المردود.
وتوجد أيضاً عقارات حديثة ضمن مجمعات عديدة في اسنيورت، حيث يبلغ عدد المجمعات الحالية في المنطقة حوالي 120 مجمع سكني بين جاهز وقيد الإنشاء، وتمتلك اسنيورت مساحات وأراضٍ جيدة وصالحة للاستثمار العقاري والتأهيل الحضري.
بالمختصر وختاماً لما سبق فإنّ ربط اسنيورت بالعقارات رخيصة الثمن لن يكون صحيحاً 100% في الفترة القادمة والسنوات القليلة القادمة ستشهد تركيزاً كبيراً على هذه المنطقة وتنميتها ورفع سوية الاستثمار العقاري فيها بقطاعيه السكني والتجاري.
