"بالأرقام والإحصائيات زادت اسعار المنازل في تركيا هذا العام بمعدّل وسطي أكثر من 10% مقارنة بإحصائيات وبيانات العام الماضي 2017، تقرير مفصّل لشركة الفنار العقارية نوضّح فيه تفاصيل دقيقة حول اسعار العقارات والإيجارات في تركيا، ونسب الزيادة في عدة ولايات وأحياء تركية".
نسب وإحصائيات:
هذه المدة الزمنية المقدرة بستة أشهر فقط أظهرت فيها العقارات التركية ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار وصلت إلى 10.62% كحد وسطي، وزادت كذلك قيم الإيجارات السكينية بنسبة وسطية وصلت إلى 7.26%، حيث بلغ السعر المتوسط لمبيع المتر المربع في تركيا حوالي 2083 ليرة تركية، بينما بلغت قيمة إيجار المتر المربع بالحد الوسطي 9 ليرات تركية، أي أن العقارات في تركيا يمكن أن تحقق استعادة رأس المال من خلال التأجير في مدة تتراوح بين 19 و 21 عاماً.
وعلى صعيد متّصل فقد كانت الولاية التركية الأكثر زيادة من ناحية أسعار العقارات فيها هي ولاية أماسيا الأثرية، والتي تعتبر من المدن السياحية المهمة شمالي تركيا، إذ بلغ معدل زيادة الأسعار العقارية السنوي حوالي 14% كأكبر نسبة سنوية مقارنة بالولايات التركية الأخرى، بينما لم يحدث تأثير كبير في اسعار عقارات اسطنبول، بينما زادت الاسعار العقارية في العاصمة التركية أنقرة بحوالي 3% بينما كانت الزيادة في أسعار عقارات ولاية أزمير حوالي 4%.
*اسعار المنازل في اسطنبول*
بالرغم من وجود نسب زيادة جيدة في اسعار العقارات في اسطنبول في بعض الأحياء، ولكن في المقابل شهدت أحياء أخرى نوعاً من الركود أثّر بشكل كبير على المعدّل الوسطي لتغير اسعار العقارات، إذ لا يوجد فرق كبير بين سعر المتر المربع في شقق اسطنبول ما بين أبريل وسبتمبر، إذ كان متوسط سعر المتر المربع في نيسان/ أبريل حوالي 4513 ليرة تركية بينما في أيلول/ سبتمبر بلغ متوسط سعر المتر المربع 4502 ليرة تركية، ويفسّر هذا الركود بكون اسطنبول مدينة سياحية والموسم الذي جرت فيه الإحصائية هو موسم سياحي في الفترة ما بين بداية الربيع ونهاية الصيف، وفي الفترات الموسمية تكون الغلبة للاستثمار أكثر من البيع والشراء، في حين توقّع خبراء عقاريون في صحيفة حرييت التركية أنّ متوسط سعر المتر المربع سيرتفع في اسطنبول إلى 4715 ليرة تركية في نيسان/ أبريل 2019 أي بمعدل زيادة حوالي 4.5%.
كما يُذكر أنّ شهري آب/أغسطس وأيلول/ سبتمبر شهدا ارتفاعاً كبيراً في المبيعات العقارية في عموم تركيا وفي اسطنبول بشكل رئيسي، والتوقعات تشير إلى أرقام خيالية في تشرين الأول/ أكتوبر، وكل ذلك سينعكس إيجاباً على سعر الشقق في اسطنبول كونها الأكثر طلباً من بين عقارات اسطنبول.
المنطقة الأكثر ازدهاراً من ناحية اسعار البيوت في اسطنبول هي تشالجا Çatalca حيث تأخذ هذه المنطقة أهميتها من وقوعها على طريق شمال مرمرة السريع، وقد بلغت الزيادة في أسعار عقارات تشالجا حوالي 17% خلال الستة أشهر الماضية، بينما من ناحية الإيجارات فإن المنطقة التي شهدت أعلى ارتفاعاً للإيجارات الشهرية في اسطنبول هي منطقة شيشلي، وتعتبر هذه المنطقة وجهة مفضلة لآلاف السيّاح شهرياً نظراً لتوسطها المدينة واقترابها من أغلب الأحياء الحيوية والهامة في اسطنبول، كما أنها عقدة التقاء بين خط مترو تقسيم والمتروبوس، إلى جانب مول جواهر الذي يعطي المنطقة أهمية بالغة كونه مركز التسوق المفضّل للسيّاح العرب، وقد بلغت الزيادة على إيجارات منازل شيشلي حوالي 18% خلال الستة أشهر المذكورة، أما بالمقارنة مع قيم الإيجار قبل سنة تماماً فقد زادت بمعدل 22%.
وفيما يلي جدول توضيحي لأهم الأحياء الاسطنبولية التي شهدت نمواً في أسعار عقاراتها والتي شهدت ركوداً، بالإضافة إلى أسرع العقارات استعادة لرأس المال في اسطنبول:
|
عقارات اسطنبول ذات الأسعار الأكثر نمواً |
|
|
المنطقة |
نسبة الزيادة |
|
تشالجا Çatalca |
%17 |
|
زيتون بورنو Zeytinburnu |
%6 |
|
عمرانية Ümraniye |
%4 |
|
عقارات اسطنبول الراكدة |
|
|
المنطقة |
نسبة الانخفاض |
|
أتا شهير Ataşehir |
%-19 |
|
بي كوز Beykoz |
%-18 |
|
أيوب Eyüp |
%-14 |
|
سرعة دوران رأس المال في عقارات اسطنبول |
|
|
المنطقة |
عدد السنوات |
|
غازي عثمان باشا Gaziosmanpaşa |
سنة 14 |
|
بي أوغلو Beyoğlu |
سنة17 |
|
باغجلار Bağcılar |
سنة 19 |
* زيادة اسعار العقارات في الولايات التركية الأخرى*
على صعيد متصل فقد أشارت عدة إحصائيات أخرى إلى نمو اسعار العقارات في تركيا في ولايات أخرى، فبمقارنة أسعار منازل ولاية أماسيا بين شهري أبريل وسبتمبر يتّضح أنّ نسبة الزيادة كانت حوالي 14% وهي النسبة الأعلى من بين نسب النمو في اسعار عقارات تركيا في المدة المذكورة، وللتوضيح أكثر قمنا بتنظيم الجدول التالي:
|
الولاية |
سعر المتر المربع بالليرة التركية |
معدّل الزيادة |
|
|
أبريل 2018 |
سبتمبر 2018 |
||
|
Amasya أماسيا |
1. 485 TL |
1. 696 TL |
%14 |
|
Mardin ماردين |
796 TL |
889TL |
%12 |
|
Kütahya كوتاهية |
1.390 TL |
1. 530 TL |
%10 |
|
Uşak أوشاك |
1.527 TL |
1. 674 TL |
%10 |
|
Muğla موغلا |
4.240 TL |
4. 616 TL |
%9 |
يمكن ملاحظة أنّ مدينة موغلا حققت مستوىً مرتفعاً من ناحية أسعار العقارات فيها بالرغم من أنها لم ترتفع إلا 9% لكن سعر المتر المربع فيها يتجاوز 4600 ليرة تركية، أي أنّ شراء شقة 150 متر مربع في موغلا يتطلب رصيداً مالياً قدره حوالي 700 ألف ليرة تركية، بينما شراء شقة في اسطنبول في أرقى أحيائها بنفس المساحة يكلّف حوالي 650 ألف ليرة تركية.
بمتابعة الإحصائية الماضية يمكن أن نتحدّث عن أبرز الولايات التركية ومعدل تغير أسعار العقارات فيها في الجدول التالي:
|
الولاية |
سعر المتر المربع بالليرة التركية |
معدّل الزيادة |
|
|
أبريل 2018 |
سبتمبر 2018 |
||
|
İzmir أزمير |
3.086 TL |
3.199 TL |
%4 |
|
Ankara أنقرة |
1.799 TL |
1.856 TL |
%3 |
|
Bursa بورصة |
2.167 TL |
2.205 TL |
%2 |
|
İstanbul اسطنبول |
4.513 TL |
4.502 TL |
(التغيّر بسيط جداً ولا يُذكر) |
|
Antalya أنطاليا |
2.343 TL |
2.316 TL |
% -1 |
مما يُذكر أيضاً أنّ الولايات المذكورة هي أكثر الولايات التركية مبيعاً للعقارات وبالأخص اسطنبول التي تتركز فيها النسبة الأكبر من المشاريع العقارية في تركيا، وتشهد شقق اسطنبول إقبالاً رهيباً من قبل الأجانب لشرائها، بالرغم من أنّ فرص الاستثمار العقاري في ولايات كثيرة أخرى هي أكبر، ولكن يميل المستثمرون الأجانب إلى شراء منازل في اسطنبول كونها الولاية الأكثر حيوية والأبرز.
|
الولاية |
إيجار المتر المربع بالليرة التركية |
معدّل الزيادة |
|
|
أبريل 2018 |
سبتمبر 2018 |
||
|
İzmir أزمير |
13,08 TL |
13,75 TL |
%5 |
|
Ankara أنقرة |
9,08 TL |
9,44 TL |
%4 |
|
Bursa بورصة |
10,34 TL |
10,62 TL |
%3 |
|
İstanbul اسطنبول |
9,94 TL |
10,27 TL |
%3 |
|
Antalya أنطاليا |
19,05 TL |
18,52 TL |
%-3 |
نلاحظ من الجدول الرابع الخاص بالإيجارات كيف حققت إسطنبول خلال 6 أشهر زيادة في قيم الإيجارات بالرغم من أن اسعار شقق اسطنبول تقريباً بقيت ثابتة ولم تتغير إلا تغيراً طفيفاً (كمعدّل وسطي) وهذه النقطة بالذات تترجم بشكل واضح لا يدع مجالاً للشكّ سبب تمسك المستثمرين الأجانب بفكرة شراء شقة في اسطنبول.
*اسعار المنازل في أنقرة*
لقد شهدت العاصمة أنقرة في الأشهر الستة التي تمت فيها دراسة الإحصائيات العقارية زيادة في اسعار العقارات على المبيع والاستئجار على حد سواء، إذ بلغ سعر المتر المربع في أنقرة في أيلول/ سبتمبر حوالي 1856 ليرة تركية، أما قبل ستة أشهر من ذلك التاريخ قد كان سعر المتر المربع 1819 ليرة تركية، أي أنّ الزيادة في اسعار عقارات انقرة بلغت حوالي 3% خلال المدة المذكورة، وقد كانت منطقة Gölbaşı غول باشي هي الرائدة والأكثر نمواً بالنسبة لأسعار العقارات إذ بلغ معدل ارتفاعها 16% خلال المدة التي تحدثنا عنها، أما المنطقة التي شهدت أكثر ركوداً في اسعار العقارات في أنقرة هي Akyurt أك يورت إذ كان الانخفاض في اسعار عقاراتها -20%، وفيما يلي جدول توضيحي لأهم التغيرات الخاصة بأحياء ومناطق أنقرة:
|
عقارات أنقرة ذات الأسعار الأكثر نمواً |
|
|
المنطقة |
نسبة الزيادة |
|
غول باشي Gölbaşı |
%16 |
|
تشوبوك Çubuk |
%15 |
|
تشانكايا Çankaya |
%10 |
|
عقارات أنقرة الراكدة |
|
|
المنطقة |
نسبة الانخفاض |
|
أك يورت Akyurt |
%-20 |
|
بولاتلي Polatlı |
%-4 |
|
بورساكلار Pursaklar |
%-2 |
|
سرعة دوران رأس المال في عقارات أنقرة |
|
|
المنطقة |
عدد السنوات |
|
ألتن داغ Altındağ |
سنة 17 |
|
تشوبوك Çubuk |
سنة 19 |
|
اتيميس غوت Etimesgut |
سنة 20 |
إذاً يمكن أن نستنتج أن الخيار الأفضل للاستثمار العقاري في أنقرة في منطقة تشوبوك Çubuk والتي تعتبر من أفضل مناطق أنقرة إذ فيها العديد من المجمعات السكنية الحديثة إلى جانب المساكن الشعبية، كما تتميز بمولاتها ومراكز الترفيه الخاصة بها مما يجعل الوجهة الأولى للراغبين بالسكن في أنقرة.
بالنسبة للإيجارات الشهرية لمساكن أنقرة، فإنها قد ارتفعت وسيطاً بمقدار 4%، حيث كانت قيمة إيجار المتر المربع في أنقرة حوالي 8.80 ليرة تركية في أبريل، أما في سبتمبر قد وصل متوسط إيجار المتر المربع إلى 9.20 ليرة تركية، وهنا نود أن نؤكّد أن ارتفاع سعر العقار لا يعني بالضرورة ارتفاع قيمة الإيجار، وحتى إن ارتفع فليس من الضرورة أن يكون ذلك بذات النسبة والمعدّل، على سبيل المثال منطقة غول باشي والتي زادت أسعار عقاراتها بمعدل 19% لكن قيمة الإيجارات في سبتمبر جاءت منخفضة عن إحصائيات أبريل بحدود 1%.
*اسعار المنازل في ازمير*
إزمير مدينة واعدة جداً فإنّ سعر المتر المربع فيها قد وصل إلى 3200 ليرة تركية، في حين كان في أبريل قبل ستة أشهر حوالي 3070 ليرة تركية محققاً زيادة بمقدار 4%، وقد كانت المنطقة الأكثر نمواً من ناحية اسعار العقارات هي غوزال باهتشي Güzelbahçe بنسبة نمو 14% في أسعار العقارات، وحلت في المرتبة الثانية ديكيلي Dikili بحوالي 13%، بينما وفيما يلي جدول لأهم تغيرات أسعار العقارات في إزمير
|
عقارات ازمير ذات الأسعار الأكثر نمواً |
|
|
المنطقة |
نسبة الزيادة |
|
Güzelbahçe غوزال باشي |
%14 |
|
Dikili ديكيلي |
%13 |
|
Ödemiş أوداميش |
%11 |
|
عقارات ازمير الراكدة |
|
|
المنطقة |
نسبة الانخفاض |
|
Karaburunكارابورن |
%-6 |
|
Aliağa علي آغا |
%-5 |
|
Tire تايري |
%-3 |
|
سرعة دوران رأس المال في عقارات ازمير |
|
|
المنطقة |
عدد السنوات |
|
Foça فوتشا |
سنة 14 |
|
Karaburun كارا بورن |
سنة 17 |
|
Çiğli تشيغلي |
سنة18 |
بالنسبة للإيجارات في إزمير فكذلك قد ارتفعت لكن بنسبة 5% بين أبريل وسبتمبر، بلغت النسبة الأكبر من الزيادة في منطقة تشيشمي Çeşme إذ زادت الإيجارات فيها بمعدل 18%، وكذلك أوداميش فإن الإيجارات زادت بنسبة 12%.
*اسعار المنازل في بورصة*
لقد زادت أسعار العقارات في بورصة بمعدل 2% وارتفعت كذلك إيجارات السكن في بورصة 3%، وبالنسبة لسرعة دوران رأس المال فهي من 19 إلى 20 سنة، ومما يُذكر أن ارتفاع اسعار العقارات كان في بورصة متواصلاً في شهري آب/ أغسطس وأيلول/ سبتمبر، وفي الجدول التالي توضيح لأهم التغيرات في اسعار عقارات بورصة:
|
عقارات بورصة ذات الأسعار الأكثر نمواً |
|
|
المنطقة |
نسبة الزيادة |
|
İznik إيزنك |
%16 |
|
Orhangazi أورهان غازي |
%13 |
|
Yıldırım يالدريم |
%7 |
|
عقارات بورصة الراكدة |
|
|
المنطقة |
نسبة الانخفاض |
|
مصطفى كمال باشا Mustafakemalpaşa |
%-12 |
|
Gemlik غيمليك |
%-7 |
|
İnegöl إنيغول |
%-1 |
|
سرعة دوران رأس المال في عقارات بورصة |
|
|
المنطقة |
عدد السنوات |
|
Gemlik غيمليك |
سنة 19 |
|
Gürsu غورسو |
سنة 19 |
|
Nilüfer نيلوفير |
سنة20 |
بالرغم من الزيادة في أسعار عقارات بورصة إلا أنّ إيجارات السكن فيها قد انخفض بنسبة 2% وقد بلغ قيمة إيجار المتر المربع الواحد في بورصة عتبة الـ 10 ليرات تركية شهرياً.
*اسعار المنازل في أنطاليا*
إنّ مكانة أنطاليا السياحية جعلت الفترة بين أبريل وسبتمبر فترة للاستثمار والتأجير السياحي، أكثر من كونها فترة ملائمة لبيع العقارات، لذلك تشهد حركة البيع والشراء ركوداً في هذه المدة بسبب الموسم السياحي، انخفضت أسعار العقارات بمعدل -1% في أنطاليا، مع أنّ بعض مناطقها مثل كوركتلي Korkuteli بلغت نسبة الزيادة في أسعار عقاراتها حوالي 8%، ولكن عند حساب المعدل المتوسط ينبغي ألا تغفل دور الأحياء الراكدة في هذه الفترة، فمثلاً حي فينيكي Finike قد انخفضت أسعار العقارات فيها إلى -28%، وقد قمنا في فريق تحرير الفنار العقارية بتنظيم جدول لتغيرات الأسعار العقارية في أنطاليا:
|
عقارات أنطاليا ذات الأسعار الأكثر نمواً |
|
|
المنطقة |
نسبة الزيادة |
|
Korkuteli كوركتلي |
%8 |
|
Kaş كاش |
%5 |
|
Döşemealtı دوشيم ألتي |
%5 |
|
عقارات أنطاليا الراكدة |
|
|
المنطقة |
نسبة الانخفاض |
|
Finike فينيكي |
%-28 |
|
Serik سيريك |
%-16 |
|
Kemer كيمير |
%-12 |
|
سرعة دوران رأس المال في عقارات أنطاليا |
|
|
المنطقة |
عدد السنوات |
|
Finike فينيكي |
15 yıl |
|
Manavgat مانا فجات |
16 yıl |
|
Kepez كيبيز |
19 yıl |
بالرغم من ركود المبيعات العقارية في أنطاليا في فترة الستة أشهر إلا أنها بقيت محافظة على نمو أسعار الإيجارات فيها، وبنسب كبيرة جداً، بسبب الموسم السياحي كما ذكرنا أعلاه، فقد كان متوسط ارتفاع الإيجارات 3% ولكن هناك مناطق حيوية شهدت نسباً أعلى كمنطقة كاش فإن إيجاراتها ارتفعت في هذه الفترة بمعدل 34%.
إنّ الحديث عن اسعار المنازل في تركيا حديث طويل جداً وممتع، ويحتاج إلى تفصيل كبير حتى نوفيه حقه، حاولنا في هذا المقال الإحاطة الشاملة بكافة التفاصيل المتعلقة باسعار مبيعات وإيجارات العقارات في أشهر خمس ولايات تركية آملين بذلك أن نكون قد أغنينا القارئ الكريم بكافة المعلومات التي يحتاجها في هذا الخصوص.
