كيف يتم تحديد اسعار الشقق في تركيا ؟
من أهم استفسارات المستثمرين العقاريين والباحثين عن شقق في تركيا حول ، استفسارات حول اسعار الشقق في تركيا وهل ستتأثر أم لا بهبوط الليرة التركية؟ وبعد أن وضّحنا أنّ العقارات التركية هي أبعد القطاعات الاقتصادية عن التأثر سلباً بسعر صرف الليرة أمام الدولار، لا زالت هناك أسئلة يحب المستثمرون أن بجدوا جواباً شافياً لها، وبالأخص كيف يتم تحديد سعر الشقة في تركيا؟ وما الذي يؤثّر عليها سلباً أو إيجاباً.
ما الآلية التي يتم فيها تحديد اسعار الشقق في تركيا ؟
النقطة الأهم التي تحدد سعر العقار هي قدرة هذا العقار على در أرباح كبيرة وسرعة دوران رأس المال، فكلما كان البيت أو المكتب أو المتجر يحقق أرباحاً أكبر كلما كان سعره أكبر. تكون العقارات السكنية في المناطق السياحية في تركيا أثمن من باقي العقارات نسبياً لأن مستوى العوائد الشهرية أكبر، وكلما كانت المنطقة تشهد إقبالاً من السياح لمدة أطول، كلما كانت أسعار العقارات فيها أغلى.
فما الذي يزيد من سرعة دوران رأس المال العقاري؟
1. الموقع اختيار الموقع مهم جداً لتحديد سعر العقار، فأسعار العقارات في مركز ولاية غازي عينتاب أخفض من أسعار العقارات الشعبية في إسطنبول، فهذا الفارق الكبير سببه الموقع الحيوي والسياحي والتجاري لإسطنبول مقارنة بعينتاب. كذلك في الولاية نفسها فإنّ الأحياء المركزية والسياحية كالفاتح وشيشلي في اسطنبول أثمن من عقارات الأحياء الأخرى حتى وإن شابهتها بالمواصفات، وخاصة بالنسبة للعقارات التجارية فالمكاتب والمتاجر في مركز المدينة أثمن بكثير من المكاتب في المناطق الأخرى. مثلاً: إن تكلفة شراء مطعم في منطقة أكسراي الحيوية أثمن بحوالي 40 إلى 60% من تكلفة مطعم بنفس المواصفات لكن في منطقة أسنيورت البعيدة عن مركز المدينة، وحتى في الحي نفسه فكلما كانت العقارات أقرب إلى المرافق الحيوية كلما كانت أثمن، مثلاً في منطقة شيشلي تكون اسعار العقارات القريبة من محطة المترو وجواهر مول تكون أثمن العقارات المماثلة في أطراف المنطقة. يشير الخبراء العقاريون دوماً إلى أنّ أهم خطوة في شراء العقار وتحديد سعره هي: الموقع. 2. المساحة غالباً تكون أسعار العقارات في الحي بالمتر المربع، لذلك كلما زادت مساحة العقار كلما كان سعره أغلى، لذلك عندما يصطدم المشتري بأسعار البيوت في منطقة ما فإنّ أول فكرة يرغب بها هي البحث عن عقار في نفس المنطقة لكن أقل مساحة، ليحصل على سعر أخفض. مثلاً إذا أردت أن تشتري منزلاً في بيليك دوزو في إسطنبول بمساحة 90 متر مربع في مجمع سكني، غالباً يكون السعر بين 650 ألف إلى 750 ألف ليرة تركية، بينما إذا لم تمتلك الرصيد الكافي من المال فيمكن أن تشتري منزلاً أصغر، أي تكون مساحته حوالي 70 متر مربع، فإنّ سعره سيكون بين 550 ألف و600 ألف ليرة تركية. وقد يستطيع المشتري الحصول على سعر أخفض إذا تغيرت أنماط الغرف، مثلاً لو عدنا إلى مثال بيليك دوزو السابق، فإن سعر شقة مساحتها 200 متر مربع ونمط الغرف (1+4) حوالي: 1.650 مليون ليرة تركية، أما لو كانت بنفس المساحة ولكن بأنماط غرف (1+3) فإنّ سعرها يكون تقريباً 1.500 مليون ليرة تركية. 3. امتيازات المنزل ما ذُكر في البندين السابقين يحدّد سعر السوق للعقارات، أما الذي يلعب دوراً أكبر في زيادة السعر أو حتى خفضه هي الامتيازات المرافقة للمنزل، مثل:
- رقم الطابق وإطلالة الشقة.
- الخدمات داخل المجمع، فكلما كانت المجمعات تقدم خدمات أكثر لقاطني الشقق فيها كلما زاد سعر الشقة.
- ديكور المنزل والأثاث، إن كان العقار تجارياً فإنّ الديكور يلعب دوراً هاماً في رفع قيمة العقار.
طرق تخفيض تكاليف الإنفاق على رأس المال العقاري:
لكي تحصل على استثمار عقاري ناجح، ينبغي أن تتعامل بحذر مع الأصول المالية التي تنفقها من أجل شراء العقار، وذلك لخفض التكاليف والحرص على وجود فوائد وعوائد ربحية تتناسب مع ما أنفقته من أموال من أجل عملية الشراء، ولمعرفة سعر العقار المناسب لك يجب أن تدرس، موقع العقار وميزاته ومساحته، وعندما تبحث عن تخفيض في السعر فكّر بما يلي:
- فكر بالتنازل عن إحدى الخيارات التالية: الموقع والمساحة والامتيازات، فكلما رغبت بالحفاظ عليها مجتمعة سيكون سعر العقار أغلى.
- ابحث عن شراء عقارات قيد البناء والاستفادة من التمويل العقاري.
- شراء منازل في مناطق التحول الحضري، حيث تشجّع الحكومة التركية على بناء وشراء العقارات فيها لتحويلها من مناطق طرفية أو ريفية أو شعبية إلى أحياء حديثة تضم أرقى الشقق وأفخم المجمعات السكنية.
- اشترِ العقار في منطقة تكون فيها حركة الطلب على العقارات أقل بكثير من عروض الشقق للبيع في المنطقة، لأن ذلك يعطي المشتري موقفاً أقوى من البائع ويمكّنه من طلب سعر أخفض من سعر السوق بنسبة جيدة.
- المفاوضات الجيدة بين المشتري والبائع قد تكفل تخفيضاً أيضاً في سعر العقار.
إنّ تحديد سعر العقار في تركيا يرتبط ارتباطاً وثيقاً بإمكانية العقار على تحقيق الأرباح المرجوة وتحقيق سرعة في دوران واستعادة رأس المال، أو ضمان ارتفاع سعر العقار بعد فترة جيدة، ويضاف إلى ماسبق عامل الصبر والتروي للحصول على أكبر قدر من الأرباح من شراء العقارات في تركيا.
